Cos’è la locazione? Breve focus sulla disciplina civilistica
La locazione, comunemente nota come affitto, è quel contratto previsto dall’art. 1571 c.c. con cui una delle parti, detta locatore (di solito il proprietario), si obbliga a far godere all’altra parte, detta conduttore o inquilino, un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di un canone. È un contratto a prestazioni corrispettive, il cui nucleo è rappresentato dall’accordo fra le parti in relazione al quale: l’inquilino acquista il diritto al godimento della cosa, obbligandosi però, al contempo, ad una serie di obblighi, primo fra tutti il pagamento del canone di locazione.
La forma del contratto di locazione
In linea generale, per stabilire che tipo di forma debba avere il contratto, dobbiamo distinguere il tipo di locazione. Per le locazioni di immobili concessi per finalità abitative è richiesta la forma scritta ad substantiam, cioè a pena di nullità del contratto. È la regola prevista dalla legge n. 431 del 1998, che fa dipendere gli effetti del contratto proprio dalla forma. Inoltre, per questo tipo di locazioni è necessario per la validità un ulteriore adempimento successivo, rappresentato dalla registrazione del contratto.
Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (es. commerciali, artigianali, professionali), la regola generale è quella dettata dal Codice Civile, secondo cui non è richiesta una forma prestabilita per la validità del contratto, ad eccezione delle cd. locazioni lunghe. È richiesta, infatti, a pena di nullità la forma scritta per le locazioni ultra novennali.
Il rispetto dei requisiti di forma è richiesto anche da ulteriori discipline speciali che vanno a regolare la materia. I contratti conclusi con la Pubblica Amministrazione richiedono sempre la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità. Ciò vuol dire che in sua assenza il vincolo non avrà alcun effetto per le parti, le quali non saranno legate l’una all’altra.
La durata del contratto di locazione e gli obblighi delle parti
La durata del contratto di locazione non può eccedere i trenta anni (fatte salve specifiche disposizioni) e, se stipulata per un periodo più lungo, o per la durata dell’intera vita dell’inquilino, essa viene automaticamente ridotta al termine suddetto.
Per la serena prosecuzione del rapporto contrattuale la legge pone degli obblighi in capo ad entrambe alle parti. A questo proposito, l’art. 1575 c.c. indica i principali doveri a carico del proprietario che deve occuparsi di:
- consegnare il bene all’affittuario in buono stato di manutenzione,
- mantenere la cosa in stato da servire allo scopo cui è destinata,
- garantirne il pacifico godimento.
L‘inquilino, a sua volta, deve:
- prendere in consegna la cosa,
- rispettare gli accordi contrattuali circa l’utilizzo del bene, o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze,
- versare il canone nei termini stabiliti.
L’inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto
Se una delle parti viene meno a quelli che sono gli obblighi derivanti dal contratto, la parte non inadempiente ha facoltà di chiedere, e ottenere, lo scioglimento del vincolo contrattuale. A questo proposito, quando una delle parti contraenti non rispetta i propri doveri, l’altra ha il diritto di chiedere alternativamente l’adempimento o la risoluzione, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Sotto questo profilo una precisazione è però opportuna. Il contratto di locazione non si può infatti risolvere per qualsiasi inadempimento; ma occorre che la violazione sia abbastanza grave da compromettere l’interesse dell’altra parte. Ciò significa che nella pratica il contratto non si può risolvere se l’inadempimento ha scarsa importanza, considerato l’interesse dell’altra parte. La norma tende in questo senso a rispettare il principio di conservazione contrattuale, che non permette di sciogliere il vincolo per un motivo banale.
Quando l’inadempimento è grave e consente la risoluzione per gli immobili ad uso abitativo
Tra i principali motivi che spesso spingono il locatore a chiedere la risoluzione del contratto si può sicuramente menzionare il mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino. Al riguardo la situazione è favorevolmente cambiata per i proprietari grazie ad una pronuncia del Tribunale di Roma1 del 2020, seguita da numerose altre (cfr. più di recente Tribunale Di Napoli Nord, Sentenza n.1751 del 9 Maggio 2025). Con essa il giudice ha infatti stabilito chiaramente quali sono gli elementi che permettono di individuare la gravità dell’inadempimento dell’affittuario, eliminando la discrezionalità del giudice al riguardo. Questo significa che non è il giudice a stabilire se la condotta dell’inquilino è o meno seria, ma a stabilirlo è la presenza di presupposti concreti.
Il primo presupposto riguarda il mancato pagamento di una sola rata del canone o il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità del canone.
Il secondo requisito invece consente al locatore di chiedere la risoluzione del contratto se, decorsi venti giorni rispetto alla naturale scadenza, il canone non viene pagato. È la tassativa regola prevista dall’art. 5 della L. 392 del 1978 (Legge speciale sulla locazione di immobili ad uso abitativo). Nella pratica la pronuncia è estremamente importante per i locatori, poiché in presenza di fattori specifici sarà automatica la valutazione circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento.
E per gli immobili adibiti ad uso commerciale?
La situazione si complica nel caso degli immobili adibiti ad uso commerciale, per i quali il locatore non si può infatti avvalere delle regole che l’art. 5 prevede per gli immobili ad uso abitativo. Ciò significa che sarà il giudice di volta in volta, alla luce del caso concreto, a fare una valutazione discrezionale della serietà e gravità dell’inadempimento. Questo è quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione2 che esclude categoricamente l’applicabilità dell’art. 5 per gli immobili adibiti ad uso commerciale.
Cosa deve provare il locatore ?
Per quanto riguarda la ripartizione dell’onere della prova, per ottenere la risoluzione il creditore deve provare esclusivamente la sussistenza di un titolo e non la inadempienza dell’obbligato. È su quest’ultimo difatti che grava l’obbligo di dimostrare di aver adempiuto. Pertanto, al proprietario basterà produrre solamente l’esistenza del contratto, spettando alla controparte l’onere di dimostrare di aver provveduto ad un esatto adempimento.
